Osnova:

1. Čo je to kúpno predajná zmluva?
2. Kedy je vyžadovaná kúpna zmluva?
3. Kúpno predajná zmluva nehnuteľnosti na DOM alebo BYT: ako na to + vzor.
4. Čo musí obsahovať kúpna zmluva pri predaji nehnuteľnosti?
5. Časté chyby v kúpno predajnej zmluve pri predaji nehnuteľnosti, domu alebo bytu.
6. Ako postupovať po podpísaní kúpno predajnej zmluvy pre nehnuteľnosť?
7. Vzory kúpno predajných zmlúv na nehnuteľnosť: dom a byt vo forme dokumentu na stiahnutie.
8. Kúpno predajná zmluva na AUTO.
9. Čo musí obsahovať kúpno predajná zmluva na auto?
10. Časté chyby pri kúpno predajnej zmluve na auto.
11. Vzor kúpno predajnej zmluvy na auto alebo inú hnuteľnú vec vo forme dokumentu na stiahnutie.
12. Ukážky kúpno predajných zmlúv vo forme obyčajného textu.

Hľadáte vzor pre kúpno predajnú zmluvu a rady čomu sa vyhnúť?

Už od detstva sa stretávame s uzatváraním nákupno predajných zmlúv,  aj keď je väčšina z nich v nepísomnej podobe. 

Dalo by sa povedať, že pri akomkoľvek nákupe, uzatvárame kúpno predajnú zmluvu – je to jeden z právnych spôsobov, ako môžeme nadobudnúť vlastnícke právo k nejakej veci. 

Pretože nám akoukoľvek kúpou či predajom automaticky vznikajú určité právne povinnosti či už ako kupujúcemu, alebo ako predávajúcemu. 

Vzniká nám tzv. právny úkon s právnymi následkami – kupujúci musí zaplatiť kúpnu cenu a predávajúci musí odovzdať predávanú vec. 

V podstate je jedno či ide o predaj zmrzliny alebo o predaj domu. Až na to, že určité úkony vyžadujú zo zákona uzavretie spísanej kúpno predajnej zmluvy.

1. Čo je to kúpno predajná zmluva?

Kúpna zmluva je záväzný dokument o nákupe niečoho - najčastejšie o nákupe nehnuteľnosti, bytu, domu, alebo aj auta.

Názov kúpno - predajná zmluva sa používa asi preto, že danou zmluvou jedna strana nejakú vec predáva a druhá strana ju kupuje.

Na Slovensku riadia kúpno predajnú zmluvu ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl.) avšak platia aj rôzne výnimky - používa sa aj Obchodný zákonník a dohovor OSN o zmluvách o medzinárodnej kúpe tovaru:

Zjednodušené použitie zákonníkov pri kúpno predajných zmluvách:

• Občiansky zákonník sa použije pri bežnom predaji, keď ani jedna zo zúčastnených strán nie je podnikateľom.
• Obchodný zákonník sa použije ak aspoň jedna zo zúčastnených strán je podnikateľom.
• Dohovor OSN o zmluvách a medzinárodnej kúpe tovaru sa použije v takom prípade, ak ide o medzinárodnú kúpu tovaru.

2. Kedy je vyžadovaná kúpna zmluva?

Kúpna zmluva je vyžadovaná pri kúpe alebo predaji domu, pozemku, bytu alebo nebytového priestoru. Často sa však takáto zmluva využíva aj pri kúpe/predaji auta.

3. Kúpno predajná zmluva nehnuteľnosti na dom alebo byt: ako na to + vzor:

Keďže kúpa pozemku alebo bytu býva dôležitou životnou udalosťou, ktorá môže výrazne ovplyvňovať naše životy a zároveň ide o väčšie sumy, zákon vyžaduje pri predaji nehnuteľností uzatvorenie písomnej zmluvy. 

Štát sa tak snaží predchádzať rôznym pozemkovým nezrovnalostiam, neplatnostiam či prípadne podvodom. S pomocou nákupno predajných zmlúv sa štát snaží udržiavať právnu istotu – možno aj preto sme naučení mať všetky dôležité veci „na papieri“.

4. Čo musí obsahovať kúpna zmluva pri predaji nehnuteľnosti?

Štát nielen vyžaduje kúpnu zmluvu pri predaji nehnuteľností ale navyše aj určuje, ako má takáto zmluva vyzerať.

Podľa katastrálneho zákona (§ 42) má kúpna zmluva obsahovať:

• Presné a konkrétne údaje, ktoré vylučujú zámenu nehnuteľnosti alebo zmluvnej strany, napríklad:
•  rodné číslo
•  číslo pozemku
•  názov katastrálneho územia
•  výmera pozemku
•  a pod.
• Podpis overený notárom.

5. Časté chyby v kúpno predajnej zmluve pri predaji nehnuteľnosti, domu alebo bytu.

Predaj, darovanie alebo zmena majiteľa nehnuteľnosti sa niekedy môže zbytočne natiahnúť kvôli chybám v kúpno predajnej zmluve. 

A to, že nejde o úplne jednoduchú vec môže byť jasné aj z toho, že takéto kúpne zmluvy na nehnuteľnosť ovplyvňuje viacero zákonov. 

Je potrebné, aby naša kúpno predajná zmluva obsahovala všetky náležitosti, ktoré určuje Občiansky zákonník (všeobecné náležitosti), katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak si chceme kúpno predajnú zmluvu priraviť sami, bez odbornej pomoci a radi by sme sa vyvarovali aspoň najčastejším chybám, pozrime sa na tie najbežnejšie chyby:

1. Vyhlásenie o nedoplatkoch.
2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok.
3. Podiel na spoločných častiach domu.
4. Popis spoločných častí, vybavenia a zariadenia bytu.
5. Chyby, nepresnosti - pozor na správne označenia, prepočty, sumy a správne formulácie.
6. Zákaz platby v hotovosti nad určitý limit.
7. Nezabudnúť uviesť údaje o nezaťaženosti žiadnou ťarchou a bremenom.

1. Vyhlásenie o nedoplatkoch.

Pri podpise kúpno predajnej zmluvy na byt by sme mali myslieť na to, že takáto zmluva musí obsahovať povinnú prílohu. Zároveň je nutné, aby zmluva obsahovala údaj o tom, že obsahuje takúto prílohu.

Bez toho by bola zmluva považovaná za neplatnú.

Táto príloha musí obsahovať prehlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytu, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na energiách či na fonde opráv. Prílohu musia podpísať všetci spoluvlastníci bytu. 

2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok.

Podľa zákona musíme v kúpno predajnej zmluve na byt správne a presne uvádzať označenie pozemku pod bytovkou a priľahlého pozemku. Mali by sme tu uviesť označenie pozemku - číslo parcely, druh pozemku, jeho výmera.

Takisto je nevyhnutné, aby sme v zmluve uviedli aj popis práv vlastníkov bytu k zastavanému a k priľahlému pozemku - buď môžu byť spoluvlastníci pozemku alebo budú mať k nebu zákonné vecné bremeno.

Síce sa bežne stáva, že veľa ľudí túto časť zmluvy odignoruje, pravda je však taká, že ak tieto údaje neuvedieme správne do zmluvy, môže to byť dôvod na zamietnutie zápisu do katastra nehnuteľností. 

3. Podiel na spoločných častiach domu.

Všetci majitelia bytov sú v spoluvlastníctve spoločných častiach domu - chodby, obvodové múry. Každý byt teda má podiel na týchto spoločných častiach domu a je nutné, aby bol správne uvedený aj v zmluve - pretože tento podiel vždy prechádza z majiteľa bytu na nového majiteľa.

Ak zabudneme na túto časť zmluvy - čo sa stáva celkom často - opäť to je dôvod na zamietnutie zápisu do katastra nehnuteľností.

4. Popis spoločných častí, vybavenia a zariadenia bytu.

Zákon vyžaduje, aby sme do zmluvy uviedli aj popis spoločných častí bytu, jeho vybavenia a zariadenia. 

Síce väčšinou žiaden úradník nepríde skontrolovať, či skutočne byt obsahuje uvedené vybavenie, je dobré niečo tam napísať - inak opäť riskujeme zamietnutie zápisu do katastra nehnuteľností.

Spoločné zariadenie a časti domu sú definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Príslušenstvo bytu je definované v Občianskom zákonníku (§ 121).

Takže ak chceme, aby naša zmluva bola právoplatná a úspešne zapísaná do katastra nehnuteľností, nemali by sme podceniť ani tento bod kúpno predajnej zmluvy bytu.

5. Chyby, nepresnosti - pozor na správne označenia, prepočty, sumy a správne formulácie.

Ak bude naša zmluva obsahovať nejaké prípadné preklepy, väčšinou by sa nemuselo nič stať - aj to však závisí od konkrétneho úradníka, ktorý bude zmluvu riešiť. Je to však dôvod na prerušenie konania. 

Takže ak nechceme zápis zbytočne naťahovať, mali by sme si záležať na bezchybnom pravopise a dávať si pozor na preklepy.

Ak však zmluva bude obsahovať chybné prepočty a preklepy, ktoré by mohli meniť právnu situáciu (chybne vypočítaná podlahová plocha bytu, preklep v cene, nesprávne označenie bytu,…), v takom prípade je zmluva automaticky považovaná za neplatnú.

Takáto zmluva by sa nedala opraviť už ani dodatkom.

Neraz sa môže stať, že v zmluve omylom zameníme poschodie s podlažím - a to už je opäť chyba, ktorá mení právnu situáciu. Teda kvôli nej bude zmluva automaticky neplatná.

Dôležité je tiež, aby sme v zmluve uviedli a správne formulovali platobné podmienky kúpnej ceny. 

Neraz sa totiž môže stať, že cenu rozdelíme na viacero častí a následne sa môže behom dlhších rokovaní, či následných úprav zabudnúť niektorú časť správne upraviť - a následne nebudú sedieť výsledné sumy.

6. Zákaz platby v hotovosti nad určitý limit.

Veľmi častou chybou pri laických zmluvách - nielen pri prísomne uzavretých, ale aj pri ústnych - býva hotovostná platba.

Koho by napadlo, že zákon zakazuje a obmedzuje platby v hotovosti nad limit 15 000 Eur, prípadne 5 000 Eur, ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ?

No je to tak. 

Ak sa teda v zmluve dohodneme na platbe v hotovosti a pritom pôjde o vyššiu sumu ako je uvedené, dopustíme sa tak priestupku, prípadne správneho deliktu podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti.

7. Nezabudnúť uviesť údaje o nezaťaženosti žiadnou ťarchou a bremenom.

Mali by sme myslieť na ochranu kupujúceho - či už sme kupujúcim alebo predajcom - a mali by sme do zmluvy uviesť vyhlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosť nie je viazaná žiadná ťarcha a bremeno - vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo a iné…

Síce to nie je povinnosťou predávajúceho, je to však korektné voči kupujúcemu.

6. Ako postupovať po podpísaní kúpno predajnej zmluvy pre nehnuteľnosť?

Podpisom zmluvy sa celá transakcia nekončí a ešte stále sa kupujúci nestáva vlastníkom danej nehnuteľnosti - stane sa tak až po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Takže na dokončenie celého procesu kúpy nehnuteľnosti je potrebné overiť podpisy na zmluve a podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. 

Overenie podpisov môžeme vybaviť buď na matrike alebo u notára.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti.

Čo je vôbec návrh vkladu vlastníckeho práva do katastra?

Ide o dokument, s ktorým žiadame, aby kataster nehnuteľnosti zapísal nového majiteľa konkrétnej nehnuteľnosti podľa uvedenej kúpno predajnej, prípadne darovacej zmluvy.

Tento návrh môže podať ktorákoľvek zo zúčastnených strán - buď predávajúci alebo kupujúci. Je potrebné priložiť k dokumentu aj kúpnu zmluvu v dvoch kópiach.

Správne poplatky pri zápise kúpno predajnej zmluvy a ďalšie povinnosti.

Pri podávaní návrhu na vklad vlastníckeho práva musíme zaplatiť súdny poplatok - ten sa pohybuje väčšinou vo výške okolo 66 Eur, prípadne 266 Eur pri zrýchlenom konaní (rozhodnutie do 15 dní). 

Ušetriť môžeme pri elektronickom podaní návrhu - vtedy stojí súdny poplatok 33 Eur, alebo 133 Eur pri zrýchlenom rozhodnutí.

Prípadne máme ešte jednu možnosť - môžeme najprv podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, následne do 90 dní musíme podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. V takomto prípade by sme zaplatili súdny poplatok 51 Eur.

Štandardne by mal kataster rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu - ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak by kataster nevydal rozhodnutie do 30 dní, môžeme žiadať o vrátenie zaplateného poplatku.

Až týmto rozhodnutím a zápisom vkladu do katastra sa celý proces predaja nehnuteľnosti končí a kupujúci sa stáva vlastníkom danej nehnuteľnosti.

7. Vzory kúpno predajných zmlúv na nehnuteľnosť: dom a byt vo forme dokumentu na stiahnutie:

Vzor návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nájdete tu.

Vzor kúpnej zmluvy na DOM nájdete v súbore docx kliknutím tu - alebo na konci článku ako bežný text.

Vzor kúpnej zmluvy na BYT nájdete v súbore docx kliknutím tu - alebo na konci článku ako bežný text.

Právne upozornenie!

Vzory zmlúv a ani tento článok a inšpirácie v ňom nenahrádzajú právoplatnú právnu pomoc v žiadnom konkrétnom prípade - slúžia ako inšpirácia, avšak každá situácia, každý predaj býva úplne iný a je nutné prihliadať naň individuálne, takže môže byť vhodné a odporúčané využiť na zhotovenie právoplatnej zmluvy odbornú právnu pomoc.

8. Kúpno predajná zmluva na auto.

Kúpno predajná zmluva je takisto veľmi dôležitým dokumentom pri nákupe alebo predaji auta. Nie je povinným dokumentom - o kúpe auta sa môžeme dohodnúť aj ústne. To nám však môže spôsobiť zbytočné komplikácie a starosti.

Kúpno - predajná zmluva na auto ochraňuje predávajúceho a takisto aj kupujúceho pred prípadnými komplikáciami - avšak len v takom prípade, ak je napísaná správne so všetkými náležitosťami.

V každom prípade asi aj tá najslabšia písomná zmluva môže byť lepšia ako slovná dohoda.

9. Čo musí obsahovať kúpno predajná zmluva na auto?

Na to, aby bola zmluva platná, potrebuje spĺňať určité náležitosti. Myslime na to a dajme si pri vypracovávaní zmluvy záležať - prípadne si ju nechajme vypracovať skúseným špecialistom.

• Identifikáciu zmluvných strán - potrebujeme presne určiť, kto je predávajúci a kto kupujúci.
• Označenie predmetu kúpy.
• Údaje o kupujúcom a o predávajúcom - Meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, rodné číslo alebo číslo občianskeho preukazu, číslo bankového účtu.
• Podrobné technické údaje o predávanom aute: potrebujeme presne určiť technické údaje vozidla, aby nemohlo dôjsť k zámene. Takže potrebujeme uviesť - druh vozidla, značka, typ/model, farba, výrobné číslo motora, VIN číslo (identifikačné číslo vozidla), rok výroby, číslo technického preukazu, evidenčné číslo vozidla, počet najazdených kilometrov, výbava vozidla.
• Dohodnutá kúpna cena, určenie lehoty na zaplatenie a spôsob jej úhrady - Dosť často sa v mnohých zmluvách rozdeľuje predajná cena na dve časti, toto všetko je potrebné presne definovať.
• Určenie lehody na odovzdanie predmetu kúpy a miesta jeho odovzdania.
• Určenie prevodu vlastníckeho práva - či nastáva v deň podpisu alebo pripísaním peňazí na účet a pod.
• Určenie zodpovednosti za vady vozidla - uviesť všetky vady o ktorých predávajúci vie.
• Dátum a miesto.
• Podpis obidvoch strán.
• Dve kópie zmluvy - jedna kupujúcemu, jedna predávajúcemu.

10. Časté chyby pri kúpno predajnej zmluve na auto.

Overenie podpisu - podpisy na každej zmluve by mali byť overené - buď notárom alebo na matrike. Pretože inak v podstate môže ktorákoľvek zo strán tvrdiť, že jej podpis bol sfalšovaný a že danú zmluvu nikdy nepodpisovala.

Stav vozidla - Pri uvádzaní stavu vozidla je potrebné uvádzať presné informácie, aby nemohlo dôjsť k zámene. Mali by sme si dať pozor na to, či sú správne uvedené informácie o tom, či je auto nové alebo používané, či bolo alebo nebolo havarované, či bolo servisované v autorizovaných servisoch a podobne. Ak vie predajca o nejakých jeho vadách, mali by byť všetky uvedené v zmluve.

Oboznámenie sa so stavom vozidla - v zmluve by sme mali uvádzať aj informáciu o tom, že kupujúci sa  dôkladne oboznámil so stavom vozidla. Je to dôležité ako ochrana pre predávajúceho pred neopodstatnenými reklamáciami.

11.Vzor kúpno predajnej zmluvy na auto alebo inú hnuteľnú vec vo forme dokumentu na stiahnutie:

Vzor kúpnej zmluvy na auto alebo hnuteľnú vec nájdete v súbore docx kliknutím tu - alebo na konci článku ako bežný text.

Právne upozornenie!

Vzory zmlúv a ani tento článok a inšpirácie v ňom nenahrádzajú právoplatnú právnu pomoc v žiadnom konkrétnom prípade - slúžia ako inšpirácia, avšak každá situácia, každý predaj býva úplne iný a je nutné prihliadať naň individuálne, takže môže byť vhodné a odporúčané využiť na zhotovenie právoplatnej zmluvy odbornú právnu pomoc.

12. Ukážky kúpno predajných zmlúv vo forme obyčajného textu:

Ukážka a vzor kúpno-predajnej zmluvy na DOM:

Kúpna zmluva (3) (§ 588 a nasl. ObZ)

 

Čl. I

Zmluvné strany

1. Predávajúci: ………………………. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bytom X, X

     (ďalej len „predávajúci“),

 

     a

 

2. Kupujúci:

     . . . . . . . . . . . . . . . ., nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a , bytom X

     (ďalej len „kupujúci“),

 

ktorí súhlasne prehlasujú a svojimi podpismi potvrdzujú, že sú oprávnení a k právnym úkonom spôsobilí, uzatvárajú túto

 

kúpnu zmluvu

 

za nasledujúcich podmienok:

 

Čl. II

1. Predávajúci prehlasuje, že je ku dňu uzavretia tejto kúpnej zmluvy výlučným vlastníkom nehnuteľností nachádzajúcich sa v obci X, kat. území X, a to domu č.X s. postavenom na pozemku X parc. č. X spolu s pozemkami X parc. č. X – zastavané plochy a nádvoria o výmere X m² a X parc. č. X – záhrady o výmere X m².
2. Vlastníctvo predmetných nehnuteľností je vedené v prospech predávajúceho na liste vlastníctva č. X pre okres X, obec X a kat. územie X.

 

Čl. III

1. Predávajúci predáva v celosti nehnuteľnosti opísané v čl. II ods. 1 tejto zmluvy kupujúcim do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov za celkovú dohodnutú kúpnu cenu X € (slovom X eur).
2. Kupujúci predmetné nehnuteľnosti kupujú za horeuvedenú kúpnu cenu X € do bezpodielového spoluvlastníctva.
3. Prvú časť kúpnej ceny vo výške X € (slovom X eur) sa zaväzujú kupujúci vyplatiť predávajúcemu bezhotovostným prevodom na č. ú. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v deň, kedy predávajúci ako záložca uzavrie so záložným veriteľom X, a. s. záložnú zmluvu, na základe ktorej predávajúci ako záložca zo záložnej zmluvy zriadi záložné právo k predávaným nehnuteľnostiam na zabezpečenie úveru kupujúcich z kúpnej zmluvy. Bezprostredne po zaplatení prvej časti kúpnej ceny podá predávajúci ako záložca zo záložnej zmluvy návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností. Druhú časť kúpnej ceny vo X € (slovom X eur) sa zaväzujú zaplatiť prostredníctvom úveru od X, a. s. bezhotovostným prevodom na účet predávajúceho, č. ú. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , a to v termíne do X
4. Bezprostredne po zaplatení druhej časti kúpnej ceny podajú zmluvné strany návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
5. Poplatok za vklad záložného a za vklad vlastníckeho práva hradí kupujúci.

 

Čl. IV

V prípade, že kupujúci nezaplatia prvú alebo druhú časť kúpnej ceny v zmysle čl. III ods. 2 tejto zmluvy, má predávajúci právo odstúpiť od tejto kúpnej zmluvy, čím sa táto ruší od začiatku a zmluvné strany sú si povinné vrátiť všetky plnenia, ktoré v súvislosti s touto zmluvou prijali.

 

Čl. V

1. Kupujúci berú na vedomie, že predávajúci uzatvoril zmluvu o zriadení záložného práva k predávaným nehnuteľnostiam v prospech X, a. s. na účel zabezpečenia splácania úveru, plus na bývanie, ktorý bude poskytnutý kupujúcim s cieľom zaplatenia druhej časti kúpnej ceny v zmysle čl. III ods. 2 tejto kúpnej zmluvy. Kupujúci so zriadením záložného práva vyslovene súhlasia a sú si vedomí, že predmetné nehnuteľnosti budú na nich prevedené spolu so záložným právom v prospech X, a. s.
2. Predávajúci prehlasuje, že nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom prevodu, nie sú zaťažené žiadnymi dlhmi, vecnými bremenami ani inými právnymi vadami.
3. Kupujúci prehlasujú, že si predmetné nehnuteľnosti prezreli, že je im známy ich stav a v takomto stave ich kupujú do výlučného vlastníctva.

 

Čl. VI

1. Pre účinnosť tejto zmluvy je potrebný jej vklad do katastra nehnuteľností - Správa katastra X, do tej doby sú zmluvné strany svojimi prejavmi viazané.
2. Podľa tejto zmluvy vykoná Správa katastra X v katastri nehnuteľností a X č. X pre obec a kat. úz. X tento zápis:

v časti A: bez zmeny

 

v časti B: . . . . . . . . . . . . . . . ., nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a . . . . . . . . . . . . . . . ., . nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . bytom . . . . . . . . . . . . . . . ..

 

v časti C: záložné právo v prospech X, a. s. na zabezpečenie splátok z úveru, plus na bývanie.

 

Čl. VII

1. Predávajúci odovzdajú kupujúcim vyprataný a vysťahovaný dom do užívania v termíne do X.
2. Predávajúci sa zaväzuje hradiť všetky plnenia spojené s užívaním predmetného domu až do jeho odovzdania kupujúcim.
3. Predávajúci v súčinnosti s kupujúcimi zabezpečia prevod užívacích práv spojených s predávaným domom, najmä prehlásenie zmeny odberateľa elektrickej energie, plynu a ďalších plnení spojených s užívaním domu, ktoré sú poskytované inými osobami. Ďalej sa predávajúci zaväzujú uhradiť všetky nedoplatky zistené pri prevode odberu energií u jednotlivých dodávateľov energií.
4. Preplatky z jednotlivých zúčtovaní prináležia predávajúcemu.
5. Predávajúci sa zaväzuje, že do X dní od podpisu tejto kúpnej zmluvy si odhlásia z predmetného domu trvalý pobyt všetky osoby, ktoré sú v ňom nahlásené ku dňu podpisu tejto kúpnej zmluvy. V prípade porušenia uvedeného záväzku je predávajúci povinný uhradiť kupujúcim všetky škody, ktoré mu vznikli porušením tohto záväzku.

 

Čl. VIII

1. Táto zmluva sa vyhotovuje v 8 rovnopisoch, z ktorých každý má platnosť originálu,
2. Zmluvné strany prehlasujú, že si túto zmluvu pred jej podpisom prečítali, že bola uzavretá podľa ich pravej a slobodnej vôle po vzájomnom prejednaní, vážne a zrozumiteľne a nie v tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok.

 

 

V . . . . . . . . . . . . . . . .  dňa . . . . . . . . . . . . . . . .

 

 

      . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

                   predávajúci                                              kupujúci

 

Poznámka

V danom prípade ide o kúpnu zmluvu uzavretú podľa § 588 a nasl. ObZ, kedy zároveň predávajúci ako záložca uzatvára so záložným veriteľom, ktorým je peňažný ústav, záložnú zmluvu, na základe ktorej predávajúci ako záložca zo záložnej zmluvy zriadi záložné právo k predávaným nehnuteľnostiam na zabezpečenie úveru poskytnutého peňažným ústavom kupujúcim z kúpnej zmluvy (hypotekárneho úveru).

Podpisy účastníkov zmluvy musia byť úradne overené (notárom).

Ukážka a vzor kúpno-predajnej zmluvy na BYT:

Kúpna zmluva (2) (§ 588 a nasl. OZ)

 

Čl. I

Zmluvné strany

1. Predávajúci: XXX, rod. YYY, nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , bytom ……………………….

     (ďalej len „predávajúci“)

 

a

 

2. Kupujúci: XXX, rod. YYY, nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , bytom ………………………

     (ďalej len „kupujúci“),

 

ktorí súhlasne prehlasujú a svojimi podpismi potvrdzujú, že sú oprávnení a k právnym úkonom spôsobilí a uzatvárajú túto

 

kúpnu zmluvu

 

za nasledujúcich podmienok:

 

Čl. II

1. Predávajúci je výlučným vlastníkom jednoizbového bytu č. XX o výmere podlahovej plochy X m² na X. poschodí vo vchode č. X v bytovom dome č. s. X na X ulici č. X v meste X postavenom na pozemku X parc. č. X v k. ú. X. Byt pozostáva z 1 obytnej miestnosti, kuchyne a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, kúpelňa, WC, lódžia a pivnica o výmere X m² v suteréne obytného domu. Predávajúci je ďalej vlastníkom spoluvlastníckeho podielu X na spoločných častiach a spoločných zariadeniach hore uvedeného obytného domu č. s. X a na pozemku X parc. č. X – zast. plochy a nádvoria o výmere X m², čo pri uvedenom spoluvlastníckom podiele predstavuje výmeru X m². Spoločnými časťami domu sú základy, obvodové múry, vchody, schody, schodištia, priečelia, rovná strecha, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami sú bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické a teplonosné prípojky, miestnosť na bicykle, priestory pod schodmi, kočikárne, dielne, výťahy, manglovne, práčovne, sušiarne, výťahové šachty, STA, vodonosné, teplonosné, kanalizačné, plynové a elektrické prípojky vrátane stúpacích vedení v dome s uzavieracími ventilmi.
2. Vlastníctvo uvedenej nehnuteľnosti je zapísané v prospech predávajúceho na X č. X pre katastrálne územie X.

 

Čl. III

1. Predávajúci predáva byt a spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach popísané v čl. II tejto zmluvy kupujúcemu do výlučného vlastníctva za vzájomne dohodnutú celkovú kúpnu cenu X € (slovom X eur).
2. Kupujúci byt a spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach popísané v čl. II ods. 1 tejto zmluvy kupuje do výlučného vlastníctva za horeuvedenú kúpnu cenu.

Čl. IV

1. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu v zmysle čl. III. tejto zmluvy pri podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva kupujúceho do katastra nehnuteľností na Správe katastra X.
2. Poplatky spojené s overením podpisov na kúpnej zmluve hradí predávajúci, poplatok za vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností hradí kupujúci.

 

Čl. V

1. Predávajúci vyhlasuje, že byt a spoluvlastnícky podiel popísané v čl. II tejto zmluvy nie sú zaťažené žiadnym dlhmi, vecnými bremenami ani inými právnymi vadami alebo právami tretích osôb s výnimkou záložného práva v zmysle § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov. Zároveň sa predávajúci v rade 1 a v rade 2 zaväzujú pri podpise tejto zmluvy predložiť potvrdenie, že na predmetnom byte neviaznu žiadne nedoplatky voči správcovi bytu.
2. Ďalej predávajúci prehlasuje, že v predmetnom byte nemá prihlásený trvalý pobyt žiadna osoba.
3. Kupujúci prehlasuje, že si predmetný byt prezrel, že je mu známy jeho stav a v takomto stave ho kupuje.

 

Čl. VI

1. Pre účinnosť tejto zmluvy je potrebný jej vklad do katastra nehnuteľností na Správe katastra X.
2. Na základe tejto zmluvy vykoná Správa katastra X po povolení vkladu v katastre nehnuteľností a X č. X tieto zmeny:

 

v časti B: byt č. X, X. p. vchod č. X

XXX, rod. YYY, nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , r. č.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , bytom ………………………v podiele X, podiel X na spol. častiach a spol. zariad. domu č. s. X a na pozemku X parc. č. X

 

v časti C: bez zmeny

 

Čl. VII

Správcom v predmetnom byte je ………………………. Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje ku zmluve o výkone správy.

 

Čl. VIII

Zmluvné strany prehlasujú, že si túto zmluvu pred jej podpisom prečítali, že bola uzavretá podľa ich pravej a slobodnej vôle po vzájomnom prejednaní, vážne a zrozumiteľne a nie v tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok pre ktorúkoľvek zo zmluvných strán.

 

 

V ……………………… dňa ………………………

 

 

      . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

                   predávajúci                                              kupujúci

 

Poznámka

V danom prípade ide o prevod vlastníckeho práva k bytu, ktorý už je v osobnom vlastníctve fyzickej osoby.

V zmysle ust. § 20 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo previesť svoje vlastnícke právo na inú osobu. Na prevod vlastníckeho práva sa použijú ustanovenia § 588 a nasl. ObZ, ak zákon č. 182/1993 Z. z. neustanovuje inak.

V prvom rade je potrebné uviesť, že osobitné náležitosti kúpnej zmluvy v tomto prípade ustanovuje § 5 ods. 1 písm. a) až h) zákona č. 182/1993 Z. z. Ide o náležitosti, ktoré sú vymenované taxatívne, čo znamená, že zmluva ich musí obsahovať.

V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že aj v prípade, že by zmluva niektorú náležitosť neobsahovala, je katastrálny úrad povinný vyzvať účastníka konania o povolenie vkladu na doplnenie s tým, že katastrálne konanie preruší do odstránenia vady a iba v prípade nedoplnenia zo strany účastníka vo výzvou stanovenej lehote, môže následne konanie zastaviť.

Nie je teda možné zamietnuť vklad pre vecnú vadu!

V ostatnom platia príslušné § 588 a nasl. ObZ s tým, že zmluvné strany si ďalej v zmluve môžu voľne upraviť aj ďalšie vzájomné práva a povinnosti, pre ktorú úpravu platí zmluvná voľnosť s tým, že dohoda o iných vzájomných právach a povinnostiach nesmie odporovať zákonu, zákon obchádzať alebo obchádzať účel zákona.

Vlastnícke právo k bytu sa nadobúda až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, t. j. samotným podpísaním zmluvy ešte vlastníctvo nie je prevedené.

Podpisy účastníkov zmluvy musia byť úradne overené (notárom).

Ukážka a vzor kúpno-predajnej zmluvy na auto alebo hnuteľnú vec:

Kúpna zmluva (1) (§ 588 a nasl. ObZ)

 

Čl. I

Zmluvné strany

1. Predávajúci: . . . . . . . . . . . . . . . . ., nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , bytom . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Kupujúci: . . . . . . . . . . . . . . . . ., nar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , bytom . . . . . . . . . . . . . . . . .

 

Čl. II

Predmet zmluvy

1. Predmetom zmluvy je kúpa a predaj hnuteľnej veci: X.
2. Predmetom tejto kúpnej zmluvy je tiež nasledovné príslušenstvo predmetnej veci – náhradné diely X, návod k obsluhe.

 

Čl. III

Cena

Cena, za ktorú predávajúci predáva a kupujúci kupuje predmet tejto zmluvy, je stanovená vzájomnou dohodou zmluvných strán vo výške X € (slovom X eur).

 

Čl. IV

Spôsob platenia kúpnej ceny

Varianty:

1. Kúpna cena bude zaplatená v hotovosti v plnej výške pri podpise zmluvy.
2. Kúpna cena bude zaplatená bezhotovostným prevodom na účet predávajúceho č. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Kúpna cena bude zaplatená nasledovne:
4. a) pri podpise zmluvy bude zaplatená záloha vo výške X € (slovom X eur),
5. b) zvyšok kúpnej ceny bude zaplatený v pravidelných mesačných splátkach vo výške X € (slovom X eur) do 15. bežného mesiaca,
6. ba) v prípade omeškania splátky dohodnutej kúpnej ceny zaplatí kupujúci za každý deň omeškania úrok vo výške 2 % z mesačnej splátky;
7. bb) v prípade, že dohodnutú splátku kupujúci nezaplatí do jedného mesiaca od termínu splatnosti splátky, má predávajúci právo odstúpiť od zmluvy a uplatniť si právo na náhradu škody.

 

Čl. V

Dohoda o prechode vlastníckeho práva

Zmluvné strany sa dohodli, že vlastníctvo k veci prejde z predávajúceho na kupujúceho.

Varianty:

1. a) pri podpise zmluvy odovzdaním veci,
2. b) zaplatením zálohy vo výške X €,
3. c) zaplatením poslednej splátky, vrátane prípadného úroku z omeškania.

 

Čl. VI

Ďalšie dojednania

1. Kupujúci prehlasuje, že pozná technický stav kupovanej veci.
2. Predávajúci prehlasuje, že oboznámil kupujúceho s technickým stavom predmetnej veci.

 

Čl. VII

Záverečné ustanovenia

1. V otázkach, ktoré nie sú výslovne v zmluve upravené, sa budú zmluvné strany riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
2. Zmluvné strany prehlasujú, že si zmluvu prečítali, rozumejú jej a na znak slobodnej vôle ju podpisujú.
3. Zmluva je vyhotovená v dvoch vyhotoveniach, ktoré majú povahu originálu, z ktorých jeden obdrží strana predávajúca a jeden strana kupujúca.
4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpísania zmluvy.

 

1. . . . . . . . . . .dňa . . . . . .

      . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

                   predávajúci                                              kupujúci

 

Poznámka

Kúpna zmluva je zmluva, z ktorej vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať do vlastníctva a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.

Kúpna zmluva je zásadne zmluvou neformálnou, možno ju uzavrieť písomne, ústne i fakticky.

Písomná forma sa vyžaduje len v týchto prípadoch:

–  predmetom kúpy je nehnuteľnosť,

–  ustanovuje tak právny predpis,

–  účastníci sa na písomnej forme dohodli.

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy sú:

–  predmet kúpy,

–  kúpna cena.

Povinnosťou predávajúceho je odovzdať predmet kúpy na mieste určenom dohodou a včas. Ak čas odovzdania nie je dohodnutý v zmluve, predávajúci je povinný odovzdať predmet kúpy v čase obvyklom, prípadne bez zbytočného odkladu.

Odovzdanie predmetu kúpy má význam v súvislosti s prevodom vlastníckeho práva a prechodom nebezpečenstva škody.

Ak nie je dohodnuté inak, v prípade hnuteľných vecí dochádza k prevodu vlastníckeho práva a nebezpečenstva poškodenia a straty odovzdaním veci. Prevod vlastníckeho práva k inému momentu (napr. zaplatením kúpnej ceny) možno dohodnúť v zmluve.

Právna úprava kúpnej zmluvy podľa § 588 a nasl. ObZ má univerzálny charakter. Predmetom kúpnej zmluvy podľa § 409 a nasl. OZ môže byť len vec hnuteľná. Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, riadi sa jej právny režim vždy ustanoveniami ObZ, a to aj vtedy, keď sa uzatvára medzi podnikateľskými subjektmi (výnimkou je zmluva o predaji podniku – § 476 a nasl. OZ).

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy sú:

1. a) záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy,
2. b) záväzok kupujúceho predmet kúpy prevziať,
3. c) záväzok kupujúceho zaplatiť predávajúcemu dohodnutú cenu (Občiansky zákonník nepozná ustanovenie o tzv. obvyklej cene – § 448 ods. 2 OZ). To znamená, že cena musí byť v zmluve výslovne dohodnutá, inak je v tejto časti zmluva neplatná – § 40a ObZ. Ide o relatívnu neplatnosť tejto časti zmluvy, to znamená, že je neplatná len v tom prípade, ak sa jej dotknutá strana výslovne dovoláva.

Osobitné ustanovenia § 613 – 627 ObZ upravujú predaj v obchode a uplatňujú sa popri všeobecných ustanoveniach.

K nadobudnutiu vlastníckeho práva pozri § 133 ObZ. V zmluve možno osobitným spôsobom dohodnúť prechod vlastníckeho práva – tzv. výhrada vlastníctva, § 601 ObZ – napríklad zaplatením kúpnej ceny, zaplatením prvej splátky a pod.

Kúpna zmluva všeobecne nemusí mať písomnú formu s výnimkou týchto prípadov:

1. predmetom kúpy je nehnuteľnosť,
2. na písomnej forme trvá aspoň jedna zo zúčastnených zmluvných strán a druhá strana na túto podmienku pristúpi.

Častým prípadom ďalších ustanovení v kúpnej zmluve je dohoda o tzv. predkupnom práve:

–  zákonné predkupné právo – § 140 ObZ,

–  zmluvné predkupné právo – § 602 – 606 ObZ, alebo

–  dohoda o spätnej kúpe – § 607 – 609 ObZ.

Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa začína na návrh účastníka konania, ktorým je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Návrh podáva účastník konania na príslušnej správe katastra v územnom obvode okresu podľa prevádzanej nehnuteľnosti, to znamená, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.

Správa katastra preskúma platnosť zmluvy najmä z týchto hľadísk:

–  oprávnenosť účastníkov právneho úkonu nakladať s nehnuteľnosťou,

–  vykonanie právneho úkonu v predpísanej forme,

–  hodnovernosť prejavu vôle účastníkov,

–  dostatočnú určitosť a zrozumiteľnosť prejavu vôle účastníkov,

–  zmluvnú voľnosť, prípadne, či právo nakladať s nehnuteľnosťou nie je obmedzené.

Správa katastra, ak sú pre vklad splnené podmienky, vklad povolí. Pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada správa katastra aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Rozhodnutie o povolení vkladu vyznačí správa katastra v zmluve. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať opravný prostriedok. Rozhodnutie o povolenie vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jej vyznačenia. Zmluvu s vyznačením rozhodnutia o povolení vkladu doručí správa katastra každému účastníkovi konania.

Ak správa katastra návrh na vklad zamietne, pretože nie sú splnené podmienky, rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie. Pre prípad, že sa odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, môže účastník konania podať vo veci návrh na súd.

Katastrálny zákon (zákon č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov) ustanovuje podmienky, kedy môže správa katastra prerušiť konanie o návrhu na vklad, kedy možno zastaviť konanie o návrhu na vklad a kedy môže návrh na vklad zamietnuť.

Úkony, ktoré vykoná správa katastra, sú spoplatňované podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.

Právne upozornenie!

Vzory zmlúv a ani tento článok a inšpirácie v ňom nenahrádzajú právoplatnú právnu pomoc v žiadnom konkrétnom prípade - slúžia ako inšpirácia, avšak každá situácia, každý predaj býva úplne iný a je nutné prihliadať naň individuálne, takže môže byť vhodné a odporúčané využiť na zhotovenie právoplatnej zmluvy odbornú právnu pomoc.